Tapu Harcı ve Vergiler Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Gayrimenkul alım satımındaki tüm aşamalar hakkında doğru bilgiye ulaşmanız, maliyetlerinizi doğru hesaplayıp zarar etmemeniz ve ileride çeşitli cezalara maruz kalmamanız için çok önemli. Bu yüzden tapu harcı hesaplama tablosuna ek olarak tapu işlemleri ile bağlantılı mutlaka bilmeniz ve dikkat etmeniz gereken konuları özetlemek istedik.

1- Tapu Harcı Bedelinin Düşük Gösterilmesine Ceza.

Tapu harcı ödemesi, beyan edilen satış bedeline göre yapıldığı için tapu işlemi sırasında düşük bir bedel beyan ederseniz daha düşük tapu harcı ödersiniz. Ancak bu konu Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından takip edildiği için hem alıcıya hem de satıcıya geriye dönük cezalar kesilebilir. Örneğin, Gelir İdaresi Başkanlığı bankalardan çekilen konut kredisi tutarlarını isteyerek beyan edilen tapu harcı bedelleri ile kıyaslayabilir. Çektiği kredi tutarı beyan etmiş olduğu tapu harcından yüksek görünen kişilere aradaki beyan farkının tapu harcı yasal faizi ve hesaplanan eksik harç tutarının %25'ine denk gelen vergi ziyaı cezası ile birlikte gönderebilir. ( Bu cezalar hem alıcıya hem de satıcıya %2 üzerinden hesaplanarak gönderilir.)

Banka kredileri, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın düşük tapu harcı beyanlarını tespit etmek için kullanmış olduğu yollardan sadece biri. Eksik beyan edilen ev değeri ve bu sebeple eksik yatırılmış harç tutarını belirlemek için ileride farklı yollar kullanılarak ceza kesilebilir. Bu sebeple tapuda gösterilecek ev değerinin gerçekten evi satın aldığınız değer olması ve tapu harcının da bu değer üzerinden hesaplanması en güvenli yol olacaktır.

2- Düşük Gösterilen Tapu Harcı Yüzünden Fazla Vergi Ödenmesi

Tapu harcı ile ilgili bir diğer konu da konut alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden satılması halinde ödenecek olan Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi'dir. Burada bazı satıcılar tapuda beyan edilecek satış değerini düşük göstermeye çalışarak alım ve satım arasında elde ettiği kârı saklamaya, böylece daha düşük vergi ödemeye çalışabilirler. Bunun tespiti durumunda tapu harçlarının düzeltilmesine benzer şekilde eksik ödenen (Gayrimenkul Değer Artış Kazancı) vergisinin de tamamlanması ve yanlış beyan için ceza ödenmesi gerekecektir.

Satış bedelinin eksik gösterilmesi alıcı için de riskler oluşturur ve ileride evi satmak istediğinde daha yüksek gelir vergisi ödemesine neden olabilir. Özellikle satış bedelinin eksik beyanı ve düşük tapu harcı ödenmesi ile bağlantılı cezalardan sonra tapuda doğruya daha yakın bedeller beyan edilmeye başlandı. Yeni konut alımlarında gerçek satış bedellerinin veya en azından gerçeğe yakın bedellerin bildirilmeye başlanması, evlerin tapuda görünen değerlerini de yukarı çekti. Geçtiğimiz yıllarda evini satın alırken değeri düşük göstermiş kişiler, satın alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden evi satmak istediklerinde gerçek değeri gösterince, aradaki alım ve satım farkından dolayı fazla kâr elde etmiş gibi göründüler. Bu yüksek kârdan dolayı ödenen vergi tutarları da katlandı.

Örneğin, 2018 yılı ocak ayında 350.000 TL’ye evini almış bir kişinin tapuda 200.000 TL ev değeri beyan ederek tapu harcı yatırdığını varsayalım. Konutunu da 2022 yılı ocak ayında 900.000 TL’ye satarken bu sefer doğru değer olan 900.000 TL'yi beyan etsin. Bu durumda aradaki kâr, kağıt üzerinde 700.000 TL görüneceği için satıcıya yaklaşık 53.000 TL bir değer artış kazancı vergi ödemesi tahakkuk edebilir. Ev alımı sırasında gerçek bedeli (yani 350.000 TL) belirtmiş olsaydı, herhangi bir değer artış vergi ödemesi tahakkuk etmeyecek (istisna tutarı ve enflasyon farkından dolayı vergi ödemesi çıkmıyor) ve sadece toplamda 6.000 TL (150.000 TL*%4) fazladan bir tapu harcı ödemesi oluşacaktı. Tapu harcını düşük göstermesinden dolayı 47.000 TL (53.000 TL - 6.000 TL) fazladan bir ödeme yapmak zorunda kaldı. Bu durumu yaşamamak için en doğru yol konut alım bedeli üzerinden tapu harcı beyanında bulunmaktır.

Tapu Harcı Pişmanlık Dilekçesi.

Gayrimenkul bedeli tapuya düşük beyan edildiği için daha az harç bedeli ödendiyse Gelir İdaresinin inceleme başlatma ve yukarıda ayrıntılarıyla hesaplandığımız şekilde ceza kesme veya alış harç bedelinin düşük olmasından dolayı satış işleminde yüksek vergi doğma olasılığı var. Bu nedenlerden dolayı tapuya beyan edilen tapu harcı bedelini Gelir İdaresine pişmanlık dilekçesi vererek yükseltme şansı var. Pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda beyan farkının tapu harcı bedeli (hem alıcı hem de satıcı yani toplamda %4) yasal faizi ile ödeniyor. Öte yandan pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda hesaplanan eksik tutarın %25'ine denk gelen vergi ziyaı cezası da ödenmiyor. Ancak pişmanlık dilekçesi verilebilmesi için Gelir İdaresinin işlem başlatmamış olması gerekiyor. Bu konuda daha ayrıntılı bilgi için Gelir İdaresinin 189'nolu çağrı merkezini arayabilirsiniz.

Miras Tapu Harcı Bedeli.

Veraset ve İntikal Vergisi ödenerek miras yolu ile devir alınan gayrimenkuller için tapu harcı ödemesi yapılmamaktadır. Bu süreçte taraflardan satış bedelinin %4'ü gibi bir harç tahsil edilmez. Mülkiyetin mirasçılara geçmesi (intikal) işlemi sırasında sadece tapu döner sermaye bedeli tahsil edilir.

Miras Tapu Harcı İstisnaları:

Miras Taksimi: Mirasçılar kendi aralarında mal paylaşımı yaparsa ve bir mirasçı diğerinin payını bedel karşılığı devralırsa,

Satış İşlemi: İntikalden sonra ev bir üçüncü kişiye satılırsa,

bu durumlarda standart tapu harcı oranları (%2 alıcı + %2 satıcı) tekrar devreye girer. Dolayısıyla muafiyet sadece mülkiyetin "ölüm nedeniyle mirasçılara intikali" aşamasıyla sınırlıdır.

Arsa Tapu Harcı Hesaplaması Nasıl Yapılır?

Arsa, tarla veya arazi gibi taşınmazların tapu harcı hesaplama mantığı, konut ve iş yeri işlemleriyle tamamen aynıdır. Tapu dairesinde beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı %2 ve satıcı %2 olmak üzere toplamda %4 oranında harç tahsil edilir. Arsa işlemlerinde dikkat edilmesi gereken en kritik noktalardan biri de beyan edilen bedelin, ilgili belediye tarafından belirlenen emlak vergisi değerinden (rayiç bedel) düşük olmamasıdır.

Bağış Tapu Harcı Bedeli.

Emlak beyan değerinden düşük olmamak şartıyla bağış için beyan edilen değer üzerinden %6,831 oranında tapu harcı ve tapu döner sermaye bedeli, bağışı kabul edenden tahsil edilir.

Tapu Harcı Ödemelerinden Kimler Muaftır?

Gayrimenkul işlemlerinde genel kural harç ödenmesi olsa da bazı özel durumlarda alıcı ve satıcı tapu harcından yasal olarak muaf tutulmaktadır. En yaygın muafiyet, kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli yapıların ilk satış işlemlerinde uygulanır. Bu süreçte 6306 sayılı kanun çerçevesinde işlem yapılıyorsa alıcı ve satıcı %4’lük harçtan muaf olur. Ayrıca, miras yoluyla geçen taşınmazların mirasçılar adına tescil edilmesi (intikal) işlemi harçsız gerçekleştirilir. Bunların dışın kamu kurumların birbirleri arasındaki devir işlemleri ve bazı sosyal proejlerde de istisnalar uygulanır.

Emlak Vergisinden Muaf Olan Kişiler.

Emekliler, ev hanımları, işsizler, dul ve yetimler, şehit yakınları, gaziler, engelliler, ek gelirleri olmaması ve brüt alanı 200 m²’yi aşmayan bir konutları olması durumunda emlak vergisinden muaftır. Bu konuda daha detaylı bilgi için emlak vergisi hesaplama sayfamıza bakabilirsiniz.

Kaynaklar:

22.09.2012 Tarihli 2012/3735 Karar Sayılı Bankalar Kurulu Kararı

21.03.2019 Tarihli 843 Karar Sayılı Cumhurbaşkanı Kararnamesi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2024 Yılı 1 Sayılı Tarife Cetveli